Ondernemen op Bonaire, Juridische kansen en uitdagingen
Op Bonaire is sinds 2010 het Ruimtelijk Ontwikkelingsplan Bonaire (ROB) van kracht. In deze ROB zijn voorschriften opgenomen voor het gebruik van gronden en water op Bonaire. Het Openbaar Lichaam Bonaire (OLB), of eigenlijk de Eilandsraad, heeft keuzes gemaakt hoe grond op Bonaire mag worden gebruikt in het ROB. Als ondernemer is het van belang stil te staan bij de vraag of het uitoefenen van de werkzaamheden van uw bedrijf op een bepaalde locatie wel is toegestaan. Als dat niet zo is, dan loopt u het risico te maken te krijgen met ‘bestuursdwang’ en boetes. In dit artikel staan we stil bij de opzet van het ROB, de beperkingen en mogelijkheden om het ROB aan te passen.
Het ROB
Het ROB bestaat uit twee delen: een zogenaamde ‘plankaart’ en de ‘bestemmingsvoorschriften’. Op de plankaart is aangegeven welke delen een bepaalde bestemming hebben. Hierbij wordt gebruik gemaakt van kleuren, letters en symbolen. De plankaart is in te zien bij het OLB, maar is ook digitaal te raadplegen via www.bonaire-ro.nl. Zo heeft bijvoorbeeld de bestemming ‘Horeca’ een rode kleur met de letter ‘H’ en detailhandel een roodbruine kleur met de letters ‘DH’.
In de bestemmingsvoorschriften (ook weer digitaal te raadplegen) staat bijvoorbeeld dat gebieden met de bestemming Horeca “bestemd zijn voor restaurants, snacks en cafés”. Daarnaast zijn er ook bouwvoorschriften in opgenomen zoals het voorschrift dat gebouwen niet minder dan drie meter vanaf de zijdelings erfgrens mogen worden gebouwd.
Bij sommige bestemmingen is niet meteen duidelijk wat wel en niet mag. De bestemming ‘Centrum’ laat bijvoorbeeld “winkels, hotels, restaurants, snacks, cafés, discotheken, gebouwen ten behoeve van de dienstverlening, woningen en gebouwen voor sportbeoefening en wellness” toe. Het betekent dat u er als ondernemer niet altijd onderuit komt om het gehele ROB door te nemen om een geschikte locatie te vinden voor uw bedrijf.
Het ROB geeft dus gedetailleerde regels over het gebruik van grond en de bebouwingsmogelijkheden. Let er op dat de koopakte of erfpachtakte daarnaast in sommige gevallen nog wel eens verdergaande beperkingen kunnen bevatten.
Flexibiliteit
Het ROB geeft het Bestuurscollege soms de mogelijkheid vrijstelling of ontheffing te verlenen van bijvoorbeeld een bepaalde bestemming. Daardoor kan een bepaald gebruik toch mogelijk worden gemaakt. Daarnaast is het ROB in sommige gevallen ook te wijzigen door middel van een speciale procedure. Deze speciale procedure biedt het OLB de mogelijkheid gebruiksmogelijkheden aan te passen aan de behoeftes van ondernemers en anderen. Inmiddels hebben al enkele wijzigingsrondes plaatsgevonden, die meestal ook weer digitaal te raadplegen zijn. Dat heeft overigens wel tot gevolg dat sommige plankaarten gewijzigd zijn. Die wijzigingen worden echter niet in de oorspronkelijke plankaart en het ROB verwerkt, maar worden geregistreerd als aanvullingen en wijzigingen. Het is dus belangrijk om na te gaan of in uw geval misschien een specifieke wijziging van toepassing is.
Het vaststellen van het ROB en het doorvoeren van de wijzigingen vergt een afweging van belangen, waarbij u betrokken kunt worden en uw zegje kunt doen door middel van inspraak. Als u het bijvoorbeeld niet prettig vindt dat een bioscoop of supermarkt naast uw resort wordt gebouwd, dan kunt u dat aan het OLB bij een voornemen tot wijziging laten weten. Uw belang wordt dan expliciet meegewogen. Als het OLB dan toch besluit om de wijziging door te voeren, kunt u zelfs een gerechtelijke procedure starten. De rechter laat het OLB overigens in de regel wel ruimte voor een afweging van belangen en het kan dus voorkomen dat uw belang ondergeschikt wordt geacht aan andere belangen.
Handhaving
U dient de regels die zijn opgenomen in het ROB na te leven. Indien sprake is van gebruik dat niet is toegestaan op grond van het ROB, dan kunt u daarop door het OLB worden aangesproken, tenzij er in bijzondere gevallen sprake is van overgangsrecht. Het OLB kan u in geval van overtreding verzoeken om het met het ROB strijdige gebruik te staken op straffe van een dwangsom. Daarnaast kan het Openbaar Lichaam Bonaire in extreme gevallen overgaan tot het “herstellen van de rechtmatige toestand” door bijvoorbeeld op uw kosten een illegaal bouwwerk af te doen breken.
Indien het OLB niet uit eigen beweging tot handhaving overgaat, dan kunt u het OLB verzoeken om dat doen. Dat wordt een verzoek tot het toepassen van ‘bestuursdwang’ genoemd. In ons rechtsstelsel geldt het uitgangspunt dat moet worden gehandhaafd en in beginsel zal het OLB dus gehoor moeten geven aan uw verzoek als u daar een belang bij heeft. Op die manier kunt u niet toegestane activiteiten doen ophouden zonder dat u daar zelf voor naar de rechter hoeft.
Conclusie
Regels van ruimtelijke ordening bepalen de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van gronden op Bonaire. Deze regels zijn vastgelegd in het ROB, zodat u kunt nagaan of het uitoefenen van uw onderneming op een bepaalde plaats mogelijk is. Indien dat niet is toegestaan, dan kunt u verzoeken om het ROB te wijzigen of gebruik te maken van de flexibiliteitsinstrumenten in het ROB. De instrumenten maken het op hun beurt mogelijk een balans te vinden tussen de verschillende belangen.
Tekst: Mr. ir. Tom L.H. Peeters