Iedere ondernemer komt vroeg of laat voor de vraag te staan of hij een bedrijfspand gaat huren of kopen. Vaak is dat een commerciële beslissing, maar ook vanuit juridisch perspectief vergt het een zorgvuldige afweging.
Kopen
Let op wat u koopt. De koop kan namelijk betrekking hebben op een appartementsrecht, een erfpachtrecht of (en daar gaan veel ondernemers vanuit) op het zogeheten volle eigendom.
Bij de koop van het volle eigendom krijgt u weliswaar alle rechten, maar het gebruik ervan kan beperkt zijn door zogenaamde erfdienstbaarheden waarbij u sommige dingen moet dulden of niet mag doen. Een erfdienstbaarheid kan bijvoorbeeld betrekking hebben op een recht van overpad. Daarnaast kan het gebruik worden gelimiteerd door beperkende bepalingen in het ruimtelijk plan. Het is goed de leveringsakte daarop na te slaan.
Erfpacht
Bij de koop van een erfpachtrecht krijgt u een gebruiksrecht dat min of meer dezelfde gebruiksmogelijkheden geeft als het eigendomsrecht. Het grote verschil is dat het gebruik in de akte van erfpacht beperkt kan worden en dat u in de regel een jaarlijkse vergoeding verschuldigd bent voor het erfpachtrecht (de ‘canon’). In de erfpachtakte staat hoe u het perceel of het gebouw mag gebruiken. Let er op dat dit gebruik zeer beknot omschreven kan zijn. Het erfpachtrecht wordt veel gebruikt door het Openbaar Lichaam Bonaire (OLB), ook omdat het OLB daarmee het gebruik van gronden en gebouwen kan ‘sturen’ door dat in de erfpachtakte te omschrijven. Het is erg belangrijk om voor de koop van een erfpachtrecht in de erfpachtakte na te gaan wat het toegestane gebruik en de verschuldigde canon is. Bij gebruik van het erfpachtrecht in strijd met het toegestane gebruik kan de erfpacht beëindigd worden.
De hoogte van de canon staat in de erfpachtakte. In die akte is tevens opgenomen dat die canon op vastgestelde tijdstippen kan worden herzien. Het betekent dat de kosten van de erfpacht dus niet volledig zijn te voorzien. Een feit om rekening mee te houden en in het bijzonder op Bonaire daar de afgelopen jaren soms herzieningen van de canon hebben plaatsgevonden tot wel 400%. Het is dus van belang na te gaan wat de hoogte van de erfpacht is op het moment van de koop van het erfpachtrecht en op welke momenten deze erfpacht kan worden herzien. Dat voorkomt verrassingen. Hoewel een erfpacht niet zomaar opzegbaar is, kan dat na afloop van de termijn bijvoorbeeld wel gebeuren. Het is daarom goed bij de koop van een erfpachtrecht ook te bekijken hoe lang de erfpacht nog loopt. In vrijwel alle erfpachtvoorwaarden is aangegeven dat de eigenaar (vaak het OLB) toestemming moet geven voor de overdracht van het erfpachtrecht. Let erop dat deze toestemming tijdig wordt aangevraagd en verkregen. De waarde van een erfpachtrecht is vaak iets lager dan de waarde van het volle eigendom. Hoewel dat verschil op Bonaire niet erg groot is, kan het van invloed zijn op de hoogte van de (hypothecaire) lening.
Appartementsrecht
Van de koop van een appartementsrecht is vaak sprake in gemeenschappelijke gebouwen waar u als ondernemer een winkelruimte koopt. Een gedeelte van het gebouw (uw ‘appartement’) is voor exclusief gebruik voor u alleen en daarnaast mag u gebruik maken van de gemeenschappelijke delen. Bij de koop van een appartementsrecht wordt u automatisch (gedeeltelijk) eigenaar van het gebouw en lid van de Vereniging van Eigenaren. Het lidmaatschap van de VvE is niet opzegbaar. Dat betekent dat u naar rato moet bijdragen aan de kosten van het gebouw en de VvE. Dit automatisch en verplichte VvE lidmaatschap heeft tot gevolg dat de kosten in de toekomst niet vaststaan, omdat de kosten van de VvE voor het onderhoud en verzekering van het gebouw kunnen variëren. Bij de koop van een appartementsrecht is het goed na te gaan hoe de VvE ervoor staat en of er voldoende reserves zijn om onderhoud en renovatie uit te voeren.
Huren
Een alternatief voor de koop is huur. U betaalt dan maandelijks een huurprijs voor het gebruik van een gebouw of winkelruimte. Naast de kale huur zijn vaak servicekosten verschuldigd voor bijvoorbeeld schoonmaak of andere diensten. Die servicekosten moeten ieder jaar inzichtelijk worden gemaakt en worden afgerekend. In het huurcontract staat of aanpassing van de huur mogelijk is en op welke manier de aangepaste huurprijs wordt berekend. Het is natuurlijk ook mogelijk om een vaste huurprijs af te spreken. Dat biedt zekerheid over de kosten. Of de huur opzegbaar is en door wie en op welke momenten, zijn zaken die de huurder en de verhuurder afspreken. Vaak wordt een huur voor een vaste periode aangegaan met de mogelijkheid tot verlenging. Gedurende die vaste periode kan de huur dan niet worden opgezegd, behoudens uitzonderlijke omstandigheden. Houd in de gaten dat vaak wordt afgesproken dat de verhuurder bij eigen gebruik de huur kan opzeggen. Als huurder is het belangrijk om stil te staan bij de vraag of dat wel gewenst is, omdat je dan van het ene op het andere moment op straat zou kunnen komen te staan. Zelfs als de verhuurder de huur kan opzeggen, geldt op Bonaire een huurbeschermingsregime dat waarborgen biedt tegen een opzegging en de huurder in ieder geval de tijd geeft om iets nieuws te vinden. Soms is opzegging door de verhuurder op basis van die regels helemaal niet mogelijk. Veel huurders weten dat niet en laten zich dan te gemakkelijk op straat zetten. Huur brengt met zich mee dat je als huurder geen last hebt van noodzakelijke onderhoudswerkzaamheden. Let ook hier weer op wat u daarover afspreekt, want de verhuurder zal die onderhoudsverplichting soms in de schoenen van de huurder willen schuiven. Het is een kwestie van goed onderhandelen en zaken correct vastleggen in de huurovereenkomst. De mogelijkheden om een gehuurde ruimte aan te passen zijn soms beperkt en afhankelijk van het verkrijgen van toestemming van de verhuurder. Daarbij moeten die aanpassingen aan het einde van de huur vaak weer ongedaan worden gemaakt.
Kopen of huren
De ondernemer die kiest voor flexibiliteit en zekerheid over de kosten, kan beter huren. De ondernemer die de ruimte heeft om te investeren (al dan niet door het verkrijgen van een lening) kiest voor koop en bij voorkeur voor de koop die de meeste zekerheid geeft over de kosten op de lange termijn zoals de koop van het volle eigendom. Bij de koop van een erfpachtrecht of een appartementsrecht is het belangrijk om op de verplichtingen in de ‘kleine lettertjes’ te letten om eventuele onaangename verrassingen te voorkomen.
Tekst: Tom Peeters | Illustratie: Conté