In bijna ieder land wordt de bouwnijverheid gezien als één van de cruciale economische pijlers en een graadmeter voor de economische groei. Maar waarom eigenlijk? En wat betekent dat voor u?
Bouwen is een arbeidsintensief proces en creëert veel werkgelegenheid. Waarmee we meteen het favoriete economische pluspunt van menig politicus te pakken hebben. Veel werk betekent namelijk veel inkomstenbelasting, weinig uitkeringen en consumenten die ruimhartig consumeren. Bouw vraagt ook om grondstoffen zoals zand, grint, hout en een hele reeks (half)fabricaten. Zaken waarvoor overheden concessies mogen verlenen en dus een welkome geldstroom voor de schatkist genereren. Wat goed is voor ons allemaal. Daarnaast beschouwen veel mensen het bouwen van een huis als een goede lange termijn investering. Immers, huizen behouden in het algemeen hun waarde en/of worden na verloop van tijd meer waard. Dus kunnen we dan aannemen dat veel bouwen goed is?
Ja en nee. Want waar veel huizen worden gebouwd, worden namelijk ook veel bestaande huizen doorverkocht. En dáár gaat het
helaas nogal eens mis. Cruciaal bij doorverkoop is de waarde van vastgoed en hoe die wordt bepaald. De meesten van ons denken dat dat voornamelijk aan de locatie ligt, de vijfsterren keuken of de volledig marmeren badkamer.
Maar jammer genoeg is dit niet correct. De marktwaarde van huizen wordt namelijk grotendeels bepaald door de vraag en deze vraag wordt gecreëerd door de banken. Ja, u leest het goed, de banken. Het kredietbeleid van banken maakt immers dat mensen meer of minder geld kunnen lenen en dus meer geld voor een huis kunnen of willen bieden. En dat zorgt er op zijn beurt voor dat de prijs van een bestaand huis vaak ver uitstijgt boven zijn intrinsieke waarde. Een simpele rekensom leert ons dat de overwaarde van een huis alleen kan worden toegerekend aan een waardestijging van de grond, hoewel er aan die grond eigenlijk niets verandert. Daarnaast wordt er bij de (ver)koop van bestaande huizen nauwelijks werkgelegenheid gecreëerd. Bestaande huizen genereren dus vooral veel geld voor de makelaar, de fiscus én de banken. Alles bij elkaar creëert dit feitelijk een financiële zeepbel en omdat het onderpand voor hypotheken op peil gehouden moet worden, sturen regeringen en banken aan op het verhogen van de grond- en bouwkosten. Zo komt de cirkel van schuldcreatie rond.
Dus als u wil bouwen, vraag uzelf dan eerst af: wat bouw ik eigenlijk?. Een onderkomen, een investering of een schuld? Afhankelijk van het antwoord zijn er namelijk manieren te verzinnen om daar goed mee om te gaan. Als u bijvoorbeeld een particulier bent en u heeft de plek van uw leven gevonden, bouw dan gerust uw huis. Er bestaat immers geen financiële waarde voor levensgeluk en vanuit financieel oogpunt is het meestal interessanter om een nieuw huis te bouwen dan een bestaand huis te kopen. Maar beschouw het in dat geval niet als investering en leen indien mogelijk nooit meer dan de intrinsieke (executie) waarde van het huis. Bouwt u vastgoed als investering, zorg dan altijd dat er een goed exploitatie model (verhuur) achter zit. Uw geld zit namelijk voor jaren vast en zonder solide cashflow zult u er al snel achter komen dat bakstenen niet eetbaar zijn. U zou als investeerder echter ook kunnen besluiten om alleen de bouwgrond te kopen, de werkelijke waardestijging vindt immers alleen daar plaats. Koopt u een desalniettemin een bestaand huis, bedenk dan dat u waarschijnlijk veel geld leent voor een waarde die niet echt in het huis is terug te vinden. Het is dan raadzaam om het huis zodanig te verbeteren dat de herbouwwaarde flink stijgt. Bouwt u ten slotte vastgoed voor schuldcreatie (ja, dat bestaat echt) dan raad ik u aan om zo snel mogelijk een bank te beginnen.