“Samen met mijn fantastisch team zet ik me in voor betaalbare huisvesting voor de bevolking van Bonaire en dan met name voor de kwetsbare doelgroepen”, verwoordt Ben Oleana, de directeur van Fundashon Cas Boneriano (FCB), de kern van de missie van de enige woningbouwvereniging op het eiland. “Mensen helpen die niet in hun eigen woonbehoefte kunnen voorzien”, vult de manager financiën, Esther van Blerk aan. “Je kennis en ervaring overdragen en middels betaalbare woningen zorgen dat de gemeenschap vooruit gaat”, doet Rupert Arrindell, de manager vastgoedbeheer er een schepje bovenop.
Zorgen en uitdagingen
Met een bedrijfsopbrengst van USD 2.759.741, een eigen vermogen van USD 11.729.683 en een bescheiden maar positief jaarresultaat van
USD 59.543 volgens het jaarverslag van 2016 doet de FCB het goed en kan de stichting met een gerust hart financieel gezond worden genoemd. Voor de bouw van de gewenste 500 sociale woningen is echter een investering nodig van 35 miljoen dollar. En dit is dan ook meteen een van de grootste zorgen en uitdagingen voor de organisatie. Als piepkleine woningbouwvereniging heeft de FCB noch de middelen noch de financiële reserve om deze voor de bevolking van Bonaire zo broodnodige investering op te vangen en is de organisatie dus afhankelijk van andere partijen. Gesprekken met partners als het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en Infrastructuur en Milieu (IM),
de Nederlandse Waterschapsbank (NWB), de Nederlandse Investeringsautoriteit (NIA) en de Europese Investeringsbank (EIB) hebben tot nog toe niet tot het gewenste resultaat geleid. Men ziet het als een risicovolle investering omdat de woningbouwvereniging op Bonaire in tegenstelling tot corporaties in Europees Nederland geen toegang heeft tot het Waarborgfonds Sociale Woningbouw dus geen leengarantie krijgt en de huursubsidieverordening nog niet rond is. Het feit dat geschikte huisvesting een belangrijke rol speelt bij de bestrijding van armoede dat op schrift zowel voor de Nederlandse ministeries als de lokale overheid, het Openbaar Lichaam van Bonaire (OLB), een van de belangrijkste speerpunten is in het Meerjarenprogramma Caribisch Nederland 2015-2018 mag niet baten, de financiering voor de woningen blijft vooralsnog uit. Dit gegeven dwingt de FCB, die al jaren bezig is om het voor elkaar te krijgen, om te blijven zoeken naar alternatieven en aan het eind van de rit mogelijk voor minder wenselijke oplossingen te kiezen.
“Zo waren de kosten voor aansluiting van een woning op water en energie niet zo lang geleden nog USD 800, maar vraagt het nutsbedrijf nu vanwege alle nieuwe wet- en regelgeving en een toezichthoudende instantie USD 4.000 per woning”
Sociale woningen en woningnood
De zestien noodwoningen die de stichting met geld van het Bommelberaad – een samenwerking tussen de wooncorporaties Woonlinie (Zaltbommel) en Thuis (Eindhoven), BZK en de woningcorporaties in Caribisch Nederland – en een eigen bijdrage bouwt, zijn eigenlijk, hoewel zeer welkom, niet heel veel meer dan een druppel op de gloeiende plaat. In feite zijn er minimaal 1100 tot 1200 sociale woningen nodig, legt directeur Oleana uit. De eerste 500 komen aan de ergste woningnood tegemoet. De vraag of behoefte is echter vele malen groter, beaamt de manager vastgoedbeheer. Ook al kwam eind 2016 het nog altijd groeiende aantal geregistreerde woningzoekenden bij de FCB op 554. “Heel veel mensen nemen vanwege de enorme lange wachttijd de moeite niet meer om zich in te schrijven”, licht hij toe. Als het aan de wooncorporatie ligt, komen die 500 woningen er hoe dan ook. De voorbereidingen voor het bouwen van de eerste 76 woningen op het plangebied bij Kaya Nieuw Amsterdam zijn klaar, het bouwprogramma en het terrein zijn gereed dus wat betreft de FCB beginnen ze hier vanaf januari 2018 met bouwen. Daarna moeten verspreid over de komende zeven à acht jaar Hato met 50, Nikiboko met 144, Noord Saliña met 16, Dawari met 50, Rincon Zuid met 14 en ten slotte Republiek met 150 woningen volgen. Dat is, als het de FCB lukt om de financiering op de een of andere manier los te krijgen. Het OLB heeft in ieder geval al acht miljoen voor de infrastructuur toegezegd.
Irreële bouwkosten
In het verlengde van de financiering voor de 500 sociale woningen ligt de zorg om de exorbitant gestegen bouwkosten. Sinds de dollarisatie van 2011 zijn de kosten die aannemers berekenen op Bonaire over het algemeen met zo’n 40% of meer omhoog gegaan. Waar een aannemer vroeger twaalf dollar per uur berekende, rekent hij nu achttien dollar per uur en wat doe je als je voor een bouwproject maximaal 1,7 miljoen hebt begroot op basis van eerdere en gangbare prijzen en de goedkoopste inschrijver nu aankomt met een bedrag van 2,4 miljoen? Met alleen scherp onderhandelen kom je er dan niet.
De hoge kosten liggen volgens de directeur en financieel manager echter niet alleen aan de dollarisatie. De bouwmarkt wordt immers mede bepaald door wat bemiddelde niet van Bonaire afkomstige particulieren kennelijk kunnen en willen betalen.
“De prijzen die zij betalen rijzen de pan uit, maar ze kunnen het zich veroorloven en dus vraagt een aannemer de hemel. Het gevolg is dat de gemiddelde Bonairiaan en wij als FCB nauwelijks meer kunnen bouwen omdat we het niet kunnen betalen”, stelt Oleana. Daarnaast zijn er bedrijven, die volgens Arrindell eveneens veel meer vragen dan voorheen. Zo waren de kosten voor aansluiting van een woning op water en energie niet zo lang geleden nog USD 800, maar vraagt het nutsbedrijf nu vanwege alle nieuwe wet- en regelgeving en een toezichthoudende instantie USD 4.000 per woning. Dat is nog al een verschil. “Zulke kosten zijn niet meer realistisch”, voegt de directeur toe, “dat kunnen wij gewoonweg niet opbrengen.” Hij is dan ook van plan om binnenkort met een aantal bedrijven om de tafel te gaan zitten en afspraken te maken. “We moeten gaan samenwerken met elkaar om de prijzen betaalbaar te houden of we moeten gaan werken met aannemers en bedrijven uit de regio.”
Huurachterstand en politiek
Een ander heikel punt van aandacht was tot voor kort de huurachterstand. Bij zijn aantreden als directeur in 2008 was de stichting bijna failliet door onder andere een door de jaren heen opgebouwde huurachterstand van 1,6 miljoen ANG (Antilliaans Nederlandse Gulden) en het feit dat de overheid toen nog geen huursubsidie verstrekte. Als eerste reduceerde de kersverse directeur dan ook het personeelsbestand met 45% en trof hij maatregelen om dit structurele gebrek aan inkomsten op te lossen.
Even voorstellen
Directeur Ben Oleana:
De van oorsprong leraar werktuigbouw, Ben Oleana, maakte al snel naam als consultant en bestuurder. Tot hij in april 2008 werd gevraagd door een adviseur van de overheid om voor een jaar directeur van de FCB te worden. Hij weigerde.
In een jaar kon hij niet genoeg doen. Dus kreeg hij een vierjarig contract en ging aan de slag. Eenmaal binnen bij de FCB wist hij niet wat hem overkwam. Het was er een zooitje en de organisatie was bijna failliet, om Oleana’s eigen woorden te gebruiken. Hij trok vier maanden uit om zich in te lezen, de organisatie door te lichten en sloeg vervolgens, met hulp van een woningcorporatie in Nederland waarmee hij een samenwerkingsovereenkomst sloot, aan het reorganiseren. Hij haalde letterlijk en figuurlijk en ondanks de plannen en het verzet van de politiek die zijn macht over de FCB in snel tempo zag tanen de bezem door de stichting. Daarnaast stelde hij op cruciale posities de juiste mensen aan. En ook al is het hem zowel door de bevolking als de politiek vaker niet dan wel in dank afgenomen, zijn aanpak is succesvol gebleken. Heden ten dage is de FCB een woningbouwvereniging die zijn zaken en administratie op orde heeft en de bevolking van Bonaire daadwerkelijk ter dienst kan staan.
Manager Financiën Esther van Blerk:
Na ettelijke reizen en bezoeken aan de eilanden besloot Esther van Blerk samen met haar man en gezin naar Bonaire te verhuizen in 2003. Toen Ben Oleana haar vroeg om te komen werken voor de FCB in 2012 was het na negen jaren gewerkt te hebben voor de afdeling financiën van het OLB tijd voor een verandering. Ze doet haar werk bij de FCB nog altijd met heel veel plezier niet alleen omdat het haar de uitdaging biedt die ze nodig heeft, maar ook omdat ze er volgens haarzelf en haar collega’s echt op haar plek zit. Het resultaat liegt er dan ook niet om. De jaarrekening en de financiën van de FCB zijn tip top in orde en de organisatie doet het financieel goed.
Manager Vastgoedbeheer Rupert Arrindell:
Twintig jaar geleden begonnen bij de Curaçaose woningbouwcorporatie Fundashon Kas Popular (FKP) werd hij in 2009 benaderd door Ben Oleana met het verzoek om een projectdossier op te stellen voor de bouw van 101 woningen bij Kaya Nieuw Amsterdam. Dit was niet tegen dovemans oren en gaandeweg raakte hij steeds meer betrokken bij FCB.
Het werken bij de stichting geeft hem veel voldoening.
Zijn grote trots is het klachtensysteem dat hij heeft helpen opzetten. Onder zijn leiding is het achterstallig onderhoud ingehaald en het aantal van 300 in behandeling zijnde klachten de afgelopen vijf jaar teruggebracht naar gemiddeld zo’n twaalf in behandeling zijnde klachten op willekeurig welk moment.
De heropvoeding van de ‘huisaannemers’ en korte communicatielijnen hebben daar een grote steen
aan bijgedragen.
Het bleek een harde dobber.
Huurders hadden namelijk het idee dat de huizen van de FCB van de overheid waren en je daarom niet hoefde te betalen. Want als de nood eventueel aan de man kwam, werd het probleem wel opgelost door de politiek om daarmee de kiezers tevreden te houden of te paaien.
De huurachterstand oplossen en de politieke inmenging verminderen heeft dan ook enige voeten in de aarde gehad en is de FCB en de directeur die voor het nieuwe beleid aansprakelijk werd gesteld niet altijd in dank afgenomen. Met behulp van een woonteam dat achter de voordeur van de huurders komt nog voordat de zaken uit de hand lopen, verschillende incassobureaus en als het echt niet anders kan het voeren van rechtszaken voor gedwongen ontruimingen heeft de FCB de achterstand op de jaarhuur de laatste vijf jaren echter weten terug te brengen van 50,6% naar 13,3% eind 2016. De politieke inmenging is ondanks de politieke tegenwind eveneens minder geworden.
Zowel de huurders als de politiek beseffen inmiddels steeds beter dat de FCB een onafhankelijke stichting is en dat je de huur dus gewoon zult moeten betalen. Een punt van zorg voor de FCB met betrekking tot dit onderwerp en niet bepaald een toonbeeld van Good Governance is alleen nog de Raad van Commissarissen. Drie van de vier leden zijn in 2008 en één in 2004 aangesteld door het Bestuurscollege. De zittingsduur bedraagt echter maximaal vier jaar. Dus de FCB blijft dit punt en de gewenste veranderingen van de statuten in het kader van de Code Corporate Governance ook in 2017 en zeer waarschijnlijk tevens in 2018 op de agenda zetten van de Eilandsraad.